Bu yazımızda 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesi’nde düzenleme alanı bulan ve ilgili kurumlar tarafından re’sen uygulanan iş ve işlemleri inceleyeceğiz. İzmir İdare Avukatları olarak “Hamur Kuralı” olarak da adlandırılan İmar Kanunu Madde 18 Uygulaması mevzuat kapsamında maliki oldukları taşınmazlar üzerinde idarenin yaptığı tek taraflı işlemlere karşı iptal davası açmanın şartlarını ve sonuçlarını açıklamaktan memnuniyet duyuyoruz.
Mevzuat
İmar Kanunu Madde 18: “İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır. “ denilmektedir.
Buna göre ilgili idare, kamuoyunda şuyulandırma yani Arapça terminolojiden çevirecek olursak “birleştirme” yoluyla İmar Planı’na tabi bir taşınmaz ile ona komşu olan diğer taşınmazları ya da kamuya ait yol fazlalarını “yeni bir parsel” yaratarak birleştirmekte; hak sahiplerinin Düzenleme Ortaklık Paylarını (DOP) da ilk hisse oranlarına göre yeni parsel üzerinden belirlemektedir. Burada temel nokta birleştirilen parsel sahiplerinin eski parselleri ya da onlara eş değer parsellerin kendilerine tahsis edilmesidir. Yoksa birleşmeden sonra alakasız bir noktada ya da alakasız oranlarla hak tahsisi mümkün olmayacaktır. Danıştay’ın istikrar kazanmış kararlarına göre yeni pay oranlarının herhangi bir geçerli neden olmadıkça eskisiyle aynı konumda ve aynı oranda belirlenmesi zorunluluğudur.
18. Madde (Parselasyon) Uygulaması Nasıl Yapılır?
1-) İmar Planı çerçevesinde düzenlenecek alandaki tüm parseller tek bir parsel olarak değerlendirilir. Yani parsellerin birleşimiyle bir bütün oluşturulur.
2-) İlgili idarece oluşturulan bütünden Düzenleme Ortaklık Payı belirlenerek bu pay , tüm maliklerden eşit oranda düşürülür. Düzenleme Ortaklık Payı ( DOP) ne olursa olsun %45’i geçemez.
3-) DOP düşüldükten sonra kalan arsa ve/veya arazi miktarları taşınmaz maliklerine mülkiyet oranlarına göre dağıtılır.
4-) Parselasyon işlemi yapıldıktan sonra kural olarak tüm maliklere tebliğ edilmesi gereklidir. Zira malikler bu yönde bir talepleri olmadığını ya da bu parselasyon işlemlerinin usule ve yasaya aykırı olduğunu belirterek itiraz edebilecek; bu itiraz süreleri de parselasyon işlemlerine ilişkin tebligattan sonra başlayacaktır. Fakat uygulamada çoğu zaman idareler bu işlemleri hak sahiplerine bildirmemektedir. Bu halde de hak sahiplerinin dava açma süreleri işlemi öğrendikleri tarihten itibaren başlamaktadır.
İtiraz Süresi ve Usulü Nasıldır?
Yukarıda bahsettiğimiz üzere parselasyon işlemlerine (Madde 18) bir aylık askı süresi içinde itiraz edilmektedir. Fakat idare hak sahiplerine bu işlemlerle ilgili tebligatı genellikle yapmadığı için hak sahipleri işlemi öğrendikten sonra 1 ay içinde bu itirazı yapma hakkına sahip olacaktır.
İtiraz Belediye sınırları içinde Belediye Encümenine, Belediye sınırları dışında ise İl Özel İdareleri taraf gösterilmek koşuluyla Valiliğe yapılacaktır.
Belediye Encümeni’nin bu itirazı karara bağlaması için 60 günlük süresi vardır. Bu süre sonunda itirazın zımnen reddine karar verildiği, bu tarihten itibaren dava açma süresinin başlayacağı kabul edilmektedir. Fakat Encümene yapılan itiraz yargı yoluna başvurma konusunda engel teşkil etmemektedir. Arzu edildiği takdirde aynı gün içinde hem Encümen’e başvurulabilir ; hem de dava açılabilir.
İmar Kanunu Madde 18 / Parselasyon Uygulamasının İptali Davası
Her şeyden önce Belediye ya da İl Özel İdare’nin yapmış olduğu Madde 18 Uygulaması , bir idari işlem olması sebebiyle her zaman iptal davasına konu olabilir. Şartları oluştuğu takdirde bu işlemden zarar gören kişiler her zaman İdare Mahkemesi’nde İptal Davası açabilecektir. Dolayısıyla burada İptal Davası’nın koşullara incelenmelidir.
1-) Süre
İmar uygulamasına yapılan itirazın reddedilmesi halinde, red kararının tebliğinden itibaren 60 gün içinde dava açılması gerekecektir. Fakat yeni düzenlemelerle bu süre 30 güne düşürülmüştür.
2-) Görevli Mahkeme
İdare Mahkemesidir.
3-) Hukuka Aykırılık Nedenleri Nelerdir?
Geçerli bir İmar Planının bulunmaması
DOP oranın hatalı hesaplanması
DOP oranın her parsele eşit oranda hesaplanmaması
Herhangi bir zorunluluk hali olmaksızın aynı yerden parsel verilmemesi gibi sebepler sıralanabilecektir.
İzmir İdare Avukatları olarak İmar Kanunu Madde 18 uygulaması (Parselasyon) ve DOP oranları ile ilgili hesaplamalar konusunda uzman kadromuzla müvekkillerimize hizmet vermekten memnuniyet duyuyor; bu alandaki tecrübe ve birikimimizi paylaşarak yol göstermeyi vazife biliyoruz. Bu alandaki hukuki sorunlarınızı çözmek için profesyonel yardım almanızı tekrar hatırlatıyoruz.