Tahliye Ne Demek?
Türk Dil Kurumu'na göre "Tahliye" , "boş duruma getirme, boşaltma" anlamına gelmektedir. Hukuki literatüre göre ise kira konusu taşınmazın kanunda yazılı sebepler doğrultusunda boşaltılması amacıyla açılan davaya verilen isimdir. Tahliye Davaları, genel anlamda Türk Borçlar Kanunu'nda kendine düzenleme alanı bulmuştur. Fakat şartları oluştuğu takdirde İcra ve İflas Kanunu nazarında da tahliye işlemlerinin yürütülebilmesi mümkündür.
Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesine göre kira sözleşmesi : "Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği" bir sözleşme olarak tanımlanmaktadır.
Tahliye Sebepleri
1-) Kiralayandan (Kiraya verenden) Kaynaklanan Sebepler
Kira konusu taşınmazın "kiralayandan kaynaklı sebepleri" Türk Borçlar Kanunu'nun 350. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Buna göre tahliye davası, kiraya verenden kaynaklı olarak iki sebepten dolayı ikame edilebilir Bunlar:
1.a. Gereksinim, Yeniden inşa ve imar
Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesine göre:
* Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açılabilecektir.
Bu maddeye dayalı olarak tahliye davası açabilmek için kiraya veren mülk sahibinin kendisi ya da kanunda sayılan kişiler açısından mutlak bir mülkiyet zorunluluğunun bulunması gereklidir. Burada belirtilen gereksinimin iyi niyet kurallarına uygun ve dürüst olması gereklidir. Hiç şüphesiz konut ihtiyacını hakim, her somut duruma uygun olarak farklı değerlendirecektir. Fakat Yargıtay kararlarınca sabit olduğu üzere konut ihtiyacı, kiracının ilgili taşınmaz çevresinde başka bir taşınmazının bulunmamasını, ikametgahının kiraya verdiği taşınmaz çevresinde yer alması gibi şartları aramaktadır.
* Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, tahliye davası açılabilecektir.
Yeniden inşa ve imar açısından iki şartın aynı anda söz konusu olması gereklidir. Fakat burada bahsedilen imar kavramından taşınmazda "zorunlu değişiklik" sonucuna ulaşmak mümkün değildir. Hiç şüphesiz taşınmazın estetik anlamda daha güzelleştirilmesi ya da eklenti yapılarak daha farklı bir alan elde edilmesi de bu madde kapsamına dahildir. Zira yapılacak değişikliğin illaki zorunlu olması gerekmez.
Her iki sebeple açılacak tahliye davası açısında dava açma süresi belirli süreli sözleşmeler açısından sözleşme süresinin bitiminden itibaren, belirsiz süreli sözleşmeler açısından genel hükümler çerçevesinde belirlenecek makul bir tarihten itibaren 1 ay içinde ikame edilecektir. Burada makul süre, ilgili koşulların kiracıya ihtar edilmesi ve makul bir süre verilmesi ile başlayabilecektir.
1.b. Yeni malikin gereksinimi
Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesinde yer aldığı üzere kiralananını sonradan edinen, satın alan kişi, taşınmazı "kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa" kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.
Bu kapsamda taşınmazın mülkiyetini kazanan kişinin gerçek ya da tüzel kişi olmasının bir önemi yoktur. Fakat burada dikkat edilmesi gereken husus; tek başına mülkiyetin kazanılmasını dava açma hakkı tanımamasıdır. Mülkiyet ile birlikte intifa hakkının; yani taşınmazı kullanma ve yararlanma hakkının da mülkiyet hakkı ile birlikte edinilmesi gereklidir. Bu şartları taşıyan yeni malik, taşınmazı iktisap ettiği tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya durumu tebliğ edecek ve ancak 6 ay sonra dava ikame yoluna gidebilecektir.
2-) Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler
Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinde düzenlendiği üzere:
* Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa, kiraya verenin tahliye davası açabileceği öngörülmüştür. Burada belirtilen taahhüt, uygulamadan bilindiği üzere "Tahliye Taahhüdü" olarak adlandırılmaktadır. Buna göre tahliyenin taahhüt edildiği tarihten itibaren bir ay içinde davanın açılabileceği kabul edilmiştir.
* Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya verenin tahliye davası açabileceği öngörülmüştür. Burada kira sözleşmesine göre yapılan tasnif ayrı tutulmak üzere şartları oluştuğu takdirde kiracının kira bedelini ödememesi durumuna bağlı olarak kiraya verenin yazılı olarak iki haklı ihtar çekmesi ve buna rağmen ödeme alamaması durumunda tahliye davası açılabileceği belirtilmiştir.
* Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda da kiraya verenin tahliye davası açmasına olanak tanınmıştır. TBK mad. 351'de yer alan gereksinim şartından farklı olarak burada kiracının başka bir elverişli taşınmaza sahip olması durumunda tahliye davası açılabilecektir.
Kira Alacağı ve Tahliye Davası Nasıl Açılır?
Tahliye davası, kural olarak bir dava türü olmakla beraber tahliye talebi, hem icra takibi yoluyla hem de dava yoluyla talep edilebilir. Buna göre şartlarının oluşması durumunda eğer kira alacağına bağlı bir tahliye talebi söz konusu ise yetkili ve görevli icra müdürlüğü nezdinde "Tahliye Talebi İcra Takibi (Örnek:13)" başlatılarak hem alacak hem de tahliye talebinde bulunulabilecektir. Yine kiraya verenin geçerli bir "Tahliye Taahhüdü" bulundurması durumunda yine icra müdürlüğü vasıtasıyla sadece tahliyeye yönelik "İcra Takibi" başlatabilmesi de mümkün olabilecektir.
Bunun yanında hem alacağa dayalı hem de alacağa dayanmaksızın kanunda yazan diğer sebeplere dayalı olarak yetkili ve görevli Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde "Tahliye Davası" ikame edilmesi de mümkündür. Bu halde seçimlik hak, talep hakkını elinde bulunduran taraftadır.
1- Kira Parasının Ödenmemesi Sebebiyle İcra Hukuk Mahkemesinde Açılan Tahliye Davası
Yukarıda bahsettiğimiz üzere yetkili icra müdürlükleri vasıtasıyla yürütülen bir icra takibine dayalı olarak sözleşmenin karşı tarafı, ilgili icra takibine süresi içinde itiraz edebilir. Bu halde itirazın niteliğine bağlı olarak takibin alacaklısı ve talep eden tarafı, yetkili ve görevli İcra Hukuk Mahkemesi'nden "İtirazın Kaldırılması"nı isteyebilir. Yine ilgili tarafın hiç itiraz etmemesi ve takibin kesinleşmesi halinde de İcra Hukuk Mahkemesi'nde "Tahliye" talep edilebilecektir.
Borçlunun mevcut icra takibine hiç itiraz etmemesi; hatta itiraz etmeden dosya borcunu ödemesi dahi İcra Hukuk Mahkemesi'ne başvuru yoluyla "Tahliye" talep etmeye engel değildir.
Fakat borçlunun icra takibine itiraz etmesi durumunda başvurulabilecek hukuki yollar farklılık göstermektedir. Buna göre borçlu eğer kira sözleşmesinin varlığını kabul ediyor; fakat miktarına ya da dosya borcuna itiraz ediyorsa İcra Hukuk Mahkemesi'ne başvurmakta sorun yoktur. Borçlunun kira sözleşmenin varlığına yönelik bir itirazı söz konusu ise ya da kira sözleşmesinde imza dahil sözleşmenin geçerliğini etkileyen bir kurucu unsura yönelik bir itirazı söz konusu ise takibi başlatan alacaklı taraf artık İcra Hukuk Mahkemesi'nden "Tahliye" talebinde bulunamayacak; genel hükümler nazarında Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açması gerekecektir.
2- Kira Parasının Ödenmemesi Sebebiyle Sulh Hukuk Mahkemesinde Açılan Tahliye Davası
Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan şartların varlığına bağlı olarak İcra Takibi yürütmeksizin doğrudan dava yoluyla tahliye talebinde bulunulabilir. Fakat uygulamada İcra ve İflas Kanunu'nda bir alternatifinin bulunması ve süre tasarrufu nedeniyle para alacağına konu olan veya Tahliye Taahhüdüne dayalı tahliye talepleri, İcra Takibi yoluyla talep edilmektedir.
Tahliye Taahhütnamesi Örneği
TAAHHÜT EDEN / KİRACI :
AD – SOYAD :
TCK NO :
ADRES :
KİRAYA VEREN :
AD – SOYAD :
TCK NO :
ADRES :
Kira Sözleşmesine Konu Tahliye Edilecek Taşınmaz Adresi:
……………………………………………………………………………………
Taşınmazın Tahliye Edileceği Tarih: .. / .. / ..
Yukarıda adresi yazılı, kira sözleşmesine konu taşınmazda kiracı olarak .../.../..... tarihinden bu yana oturmaktayım. Kiraya veren olarak kira sözleşmesinin tarafı bulunan ................. ..................... tarafından tarafıma herhangi bir bildirim olmaksızın, herhangi bir süre verilmesine gerek olmaksızın yukarıda belirttiğim tarihte taşınmazı boşaltıp tahliye edeceğimi, belirttiğim tarihte taşınmazın tahliye edilmemesi halinde kiraya veren nazarında doğabilecek tüm zararları ve sebep olunması halinde tüm yargılama masraflarını karşılayacağımı tkabul, beyan ve taahhüt ederim. Tarih: .. / .. / ..
TAHLİYE TAAHHÜDÜNDE BULUNAN :
AD – SOYAD :
İMZA :